Důvodů je, podle mého názoru, hned několik. Určitě to souvisí s vysokou averzí Čechů k riziku. Že jsme konzervativní, má své historické souvislosti, ale o tom možná někdy jindy.
V podstatě si myslím, že nemovitostí fondy se natolik dobře trefily do vkusu českého investora, jako Škodovka se svou Octavií, potažmo Superbem do vkusu českého řidiče. Velký kufr, kvalitní zpracování, solidní poměr výkon / cena a v případě Superbu i dostatečně reprezentativní vzhled.
Retailové nemovitostní fondy poskytují drobným střadatelům vzhledem k nízkému riziku velmi nadstandardní výnos. Když k tomu přičtete fakt, že Češi dlouhodobě nemovitostem věří, dostanete produkt, který nemusíte nabízet, ale je poptávaný.
Jedna z nejvíce regulovaných oblastí finančního trhu odpovídá konzervativním preferencím, a to je, myslím, v pořádku, když uvážíme, že do nemovitostních fondů proudí pravidelně menší částky, ale také i větší jednorázové peníze z širokých vrstev našich občanů a ne vždy se jedná o zkušené investory. Zákon o investičních společnostech a investičních fondech totiž řadí nemovitostní fondy do kategorie speciálních fondů a podléhají dohledu České národní banky. Majetek v podílových fondech je oddělený od majetku investiční společnosti a nakládat s ním může investiční společnost pouze v rámci zákona upravujícího kolektivní investování. Kontrolní činnost nad dodržováním této povinnosti vykonává depozitář fondu.
Výnosnost je určena rizikem. V případě nemovitostních fondů i drobný “nekvalifikovaný” investor může dosáhnout velmi zajímavého poměru. Když vezmu čísla ZFP realitního fondu spravovaného společností ZFP Investments, která je součástí naší skupiny, průměrný roční výnos od založení fondu (od roku 2013) činí 4,95 %. Z dlouhodobého pohledu tento výnos poráží pouze akcie, u kterých je ale míra rizika mnohem vyšší. Když už jsme u výnosnosti a rizika, nesmíme zapomenout také na likviditu.
Ze zákona musí retailové nemovitostní fondy udržovat povinnou minimální míru likvidity, která v současné době představuje 10 % objemu spravovaných prostředků fondu. ZFP realitní fond patří k těm největším na trhu. Objem spravovaných prostředků přesahuje 11 miliard. Z toho vyplývá, že na odkupy klientů musíme mít v každém okamžiku k dispozici likviditu přesahující jednu miliardu korun. Nemovitostní fondy pracují tak, že za peníze investorů kupují do svého portfolia vhodné nemovitosti nejčastěji z oblasti logistiky, kancelářských nebo obchodních prostor. Protože se nejedná o nemovitosti levné, a proto ne vždy je na trhu k dispozici vhodná nemovitost k nákupu, mají fondy obvykle likviditu mnohem větší. V našem případě vklady v bankách přesahují aktuálně 3 miliardy. S takovou likviditou je fond schopný ustát i zvýšené požadavky na výběry.
Pravdivé vysvědčení vystavila realitním fondům covidová krize. V případě našeho fondu představovaly výběry “ze stresu” objemy v řádu něco málo přes sto milionů korun. Pro každý fond je důležité, jaké má klienty a s jakým očekáváním do fondu přijdou. Troufnu si říci, že minimální výběry v našem fondu jsou důsledkem naší unikátní strategie, kdy se soustředíme na vzdělávání širokých vrstev obyvatel v oblasti rodinných financí. Díky tomu velká část klientů produkt dobře zná a ví, kolik peněz může tímto směrem alokovat.
Covidová krize také ukázala, že vývoj hodnoty podílového listu nekopíruje vývoj akciových trhů. U realitních fondů zdaleka nedocházelo k takovým propadům, jako v případě akcií nebo dluhopisů na finančním trhu. Myslím, že i to, že jsme žádný měsíc nebyli v červených číslech, se podepsalo na klidu investorů a minimálních výběrech.
Graf: Výkonnost fondu k 31.5.2022
Zdroj: https://www.zfpinvest.com/proc-investovat/#vykonnost
V současném prostředí pádivé inflace investoři pozitivně hodnotí, že jejich investice v realitních fondech částečně odolávají inflaci. Dokáží inflaci pokrýt buď zcela nebo alespoň většinu jí způsobených ztrát. ZFP realitní fond, zhodnotil prostředky svých klientů od začátku roku do konce dubna 2022 o 4,52 %. Za posledních 12 měsíců činí výnos dokonce 6,75 %! Průměrná inflace měřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen zveřejněná ČSÚ 10.5. 2022 za posledních 12 měsíců činila 7 %. Neznám moc jiných investičních příležitostí se srovnatelným rizikem, které by dokázaly konkurovat tak vysoké inflaci.
Inflace, covidová krize a geopolitické vlivy působící na současné ekonomické prostředí u nás způsobily skokový nárůst cen rezidenčních nemovitostí. Spousta lidí přestala o vlastních nemovitostech uvažovat, protože na ně jednoduše nedosáhne. Ať už se jedná o nemovitosti pro vlastní bydlení nebo nemovitosti určené jako investice k pronájmu, které přestaly být ekonomicky zajímavé, jsou-li úvěrovány.
Prostřednictvím realitních fondů mohou mít i drobní investoři podíl na lukrativních nemovitostech, participovat na příjmech z pronájmu a realizovat výnos odrážející rostoucí hodnotu nemovitostí. To vše v podmínkách likvidity. Na závěr se tedy ptám, ještě se divíte, proč nemovitostní fondy tolik přitahují?